Отказ подрядчика устранять выявленные строительные дефекты — распространённая ситуация, с которой сталкиваются как частные собственники, так и юридические лица. Особенно часто это происходит после подписания актов КС-2 или при завершении гарантийного срока. Однако даже в таких случаях действующее законодательство предоставляет инструменты досудебного урегулирования. В Краснодарском крае, где активно развивается рынок малоэтажного и коммерческого строительства, своевременные и грамотно оформленные действия на этапе досудебной претензии позволяют избежать затяжных споров и дополнительных расходов.

Шаг 1. Зафиксировать дефекты надлежащим образом

Для предъявления претензий к подрядчику требуется чёткое документальное подтверждение наличия и характера дефектов:

• Акт осмотра, составленный собственником, инженером или третьей стороной;
• Фототаблица с указанием места, даты и масштабов повреждений;
• Заключение эксперта или технического специалиста (при сложных или спорных дефектах);
• Письменные свидетельства жильцов, арендаторов, сотрудников (для юрлиц);
• Документы на объект — договор подряда, акты КС-2/КС-3, сметы, проект.

Даже если акт приёмки подписан, гарантийные обязательства продолжают действовать: по ст. 724 ГК РФ подрядчик обязан устранить недостатки, выявленные в течение разумного срока после сдачи работ, если они связаны с нарушением технологии или отступлением от проекта.

Шаг 2. Направить официальную претензию

До обращения в суд заказчик обязан использовать досудебный порядок. Претензия составляется в письменной форме и содержит:

• Сведения об объекте, сторонах договора, сроках и объёмах работ;
• Перечень выявленных дефектов с указанием дат, местоположения и степени влияния;
• Ссылки на конкретные пункты договора и нормативы, которые нарушены (например, СП, ГОСТ);
• Требование об устранении недостатков в установленный срок (обычно — 7–14 дней);
• Указание на последствия в случае отказа (судебный иск, экспертиза, взыскание убытков).

Претензия направляется заказным письмом с уведомлением или вручается под роспись. К ней прикладываются все подтверждающие документы (фото, заключения, акты).

Шаг 3. Получение реакции подрядчика

Подрядчик обязан в разумный срок (не более 30 дней) рассмотреть претензию. Возможны следующие варианты реакции:

• Принятие претензии и добровольное устранение недостатков (часто — по упрощённому акту);
• Предложение альтернативного урегулирования (например, снижение стоимости, гарантийный ремонт через субподрядчика);
• Отказ — в явной или неявной форме (молчание, игнорирование, ответ без конкретики).

В случае отказа или игнорирования досудебная стадия считается исчерпанной, и можно обращаться в суд.

Шаг 4. Подготовка к судебному разбирательству

Если подрядчик не реагирует, важно подготовить пакет документов для последующего иска:

• Копия договора подряда и всех приложений;
• Копия претензии и подтверждение её направления (уведомление о вручении);
• Акты приёмки, дефектные ведомости, заключения эксперта;
• Фото- и видеофиксация дефектов;
• Расчёт стоимости устранения (смета или рыночная оценка ущерба);
• Документы, подтверждающие статус истца (право собственности, доверенности).

Судебная экспертиза может быть назначена уже в процессе, но наличие подготовленных материалов ускорит рассмотрение дела.

Кейс: отказ подрядчика устранить дефекты кровли

В одном из коттеджей под Краснодаром частный подрядчик завершил устройство мягкой кровли, однако через два месяца появились протечки. Подрядчик сослался на «естественные осадки» и отказался устранять нарушения. Заказчик провёл фотофиксацию, вызвал специалиста для составления заключения и направил претензию с требованием устранить дефекты в течение 10 дней. После бездействия подрядчика последовал иск. Суд обязал подрядчика устранить нарушения и компенсировать экспертизу.

Если подрядчик отказывается устранять строительные дефекты, собственник не остаётся беззащитным. Важно грамотно зафиксировать нарушения, направить претензию с приложениями и соблюдать процессуальные сроки. В Краснодарском крае, где доля частного и мелкосерийного строительства велика, а уровень квалификации подрядчиков разнится, досудебная фиксация и грамотная претензионная работа помогают защищать свои права и добиваться результата без затяжных процессов.