По завершении гарантийного срока эксплуатации фасадной системы или утеплителя (обычно 5–10 лет) возникает необходимость в объективной оценке их состояния. Нарушение целостности наружной отделки, отслоения, промерзания, сырость в помещениях — частые поводы для проведения инструментального обследования. В условиях Краснодарского края, где значительная часть года характеризуется высокой влажностью, а летние температуры достигают экстремальных значений, фасадные материалы и утеплители испытывают значительные климатические нагрузки. Это требует регулярного контроля их работоспособности.

Когда необходимо обследование фасада и утеплителя

Оценка технического состояния фасадных систем проводится не только по завершении гарантийного срока, но и при обнаружении внешних дефектов или изменении условий эксплуатации. Особенно актуально это при переходе здания в управление новой организацией, подготовке к капитальному ремонту, судебных разбирательствах по поводу строительных дефектов или резком росте эксплуатационных расходов (например, на отопление).

• Прошёл гарантийный срок фасадной системы или утепления (5+ лет);
• Появились видимые дефекты: трещины, отслоения, деформация панелей, грибок;
• Фиксируется промерзание стен, рост теплопотерь, конденсат внутри помещений;
• Подозрения на намокание или усадку утеплителя;
• Планируется капремонт или смена фасадной отделки;
• Подготовка технического заключения для предъявления подрядчику или в суд;
• Необходимость проверки безопасности облицовки на высотных зданиях.

Какие методы применяются при обследовании

Инструментальное обследование фасадных систем направлено на определение состояния утепляющего слоя, креплений, облицовки и герметизации. Специалисты применяют неразрушающие и выборочно-разрушающие методы, а также тепловизионную съёмку и влагомерный контроль. Полученные данные позволяют судить о целостности конструкции, теплотехнической эффективности и рисках дальнейшей эксплуатации.

• Визуальный осмотр фасада на наличие дефектов крепежей, трещин, деформаций;
• Тепловизионное обследование для выявления мостиков холода и зон промерзания;
• Измерение влажности утеплителя влагомером и капиллярным методом;
• Контроль адгезии и целостности наружного штукатурного слоя или облицовки;
• Проверка состояния дюбелей и каркаса (при вентилируемых фасадах);
• Локальное вскрытие участков фасада для оценки толщины, плотности, состояния утеплителя;
• Документальная фиксация дефектов с фото и схемами;
• Формирование заключения с оценкой остаточного ресурса фасада и рекомендациями по ремонту.

Кейс: обследование фасада жилого дома в Краснодаре

В 2024 году ТСЖ жилого комплекса на ул. Восточно-Кругликовской обратилось за обследованием фасадов через 9 лет после сдачи дома. Жильцы жаловались на промерзание стен и появление грибка на внутренних откосах окон. Тепловизионное обследование показало множественные мостики холода по швам плит и в зонах креплений. Инструментальный замер подтвердил намокание минеральной ваты в пределах 18–23%. Также выявлены отслоения штукатурного слоя и выгорание герметика. На основании заключения принято решение о поэтапной замене фасадной системы с переходом на вентилируемый вариант.

Особенности эксплуатации фасадов в Краснодарском крае

Климат региона характеризуется чередованием высокой влажности и интенсивного солнечного излучения, что разрушительно воздействует на большинство утеплителей и фасадных покрытий. Летом перегрев фасадов может достигать 70–80 °C, что вызывает растрескивание и старение защитного слоя. Зимой — промерзание, особенно в плохо герметизированных зонах. На фасадах северной ориентации часто развивается грибок из-за слабой вентиляции. Все эти факторы делают регулярную инструментальную проверку важной частью системы эксплуатации зданий, особенно после завершения гарантийного срока.