Обследование многоквартирных жилых домов проводится для оценки технического состояния несущих и ограждающих конструкций, инженерных систем, а также пригодности здания к дальнейшей эксплуатации, капитальному ремонту или реконструкции. В Краснодаре, где сосуществуют типовые панельные дома советского периода, кирпичные здания и современные монолитные ЖК, обследование необходимо для принятия обоснованных решений по содержанию, ремонту или перепрофилированию жилого фонда.

Цель обследования многоквартирных домов

Обследование выполняется для получения объективной информации о состоянии конструкций, выявления скрытых и явных дефектов, оценки уровня физического износа и остаточного ресурса. По результатам формируется техническое заключение, на основании которого разрабатываются мероприятия по ремонту, усилению или выводу объекта из эксплуатации.

• Оценка состояния несущих конструкций: стен, плит перекрытий, колонн, ригелей, фундаментов.
• Фиксация деформаций и повреждений, включая трещины, осадки, коррозию арматуры.
• Анализ состояния фасадов, межпанельных швов, балконов и лоджий.
• Проверка эффективности инженерных коммуникаций — канализация, водопровод, отопление (в пределах допустимой компетенции).
• Формирование выводов о пригодности дома для проживания и необходимости капитального ремонта или усиления.

Особенности обследования различных типов конструкций

Каждый тип жилого дома имеет свои уязвимости. При обследовании учитываются конструктивные особенности и типовые дефекты, характерные для соответствующего типа здания, а также возраст и условия эксплуатации.

• Панельные дома: деформации в стыках, промерзание швов, отслоение фасадной отделки, коррозия закладных деталей.
• Кирпичные здания: трещины в кладке, выветривание швов, неравномерные осадки, разрушение цоколя и отмостки.
• Монолитные дома: усадочные трещины, дефекты бетонирования, нарушение герметичности фасадов и кровли.

Пример из практики

В 2023 году по инициативе ТСЖ было выполнено обследование кирпичного жилого дома 1975 года постройки в Прикубанском округе Краснодара. Жильцы жаловались на трещины в несущих стенах и протечки в подвальном помещении. В ходе обследования были выявлены деформации фундамента, вызванные подтоплением и нарушением дренажной системы, а также коррозия арматуры в зонах сопряжения плит перекрытий. Эксперты разработали техническое заключение с рекомендациями по устройству водоотведения, локальному усилению конструкций и контролю состояния здания в динамике. Заключение стало основанием для включения дома в муниципальную программу капремонта.

Когда требуется обследование МКД

Обследование многоквартирных домов проводится как в рамках планового обслуживания, так и при выявлении признаков износа, деформаций, разрушений, а также перед началом капитального ремонта, реконструкции, надстройки или изменения назначения помещений.

• Перед началом капитального ремонта по региональной или муниципальной программе.
• При выявлении трещин, прогибов, протечек и других визуальных дефектов.
• В случае обращения жильцов по вопросам аварийного состояния конструкций.
• При перепланировке, объединении помещений, изменении нагрузок на перекрытия.
• Для оценки технического состояния перед постановкой дома на снос или реконструкцию.

Комплексное обследование многоквартирных жилых домов — это основа для принятия взвешенных решений по обеспечению безопасности, продлению срока службы зданий и эффективному управлению жилищным фондом. В условиях активного роста и частичной деградации жилой застройки Краснодара эта задача приобретает всё большую актуальность.