Один из легальных способов снизить налоговую нагрузку на недвижимость — проведение технической экспертизы с целью подтверждения фактического износа здания, наличия дефектов или ограничений, влияющих на рыночную и, соответственно, кадастровую стоимость. Особенно это актуально для коммерческих и производственных объектов, где физический и функциональный износ может существенно отличаться от заложенного в модели массовой оценки. В Краснодарском крае, где кадастровая стоимость часто приближается к рыночной, такая экспертиза становится важным элементом налогового планирования.

Когда проводится экспертиза для снижения кадастровой стоимости

Основанием может быть завышенная кадастровая стоимость, выявленная при сопоставлении с рынком, либо необходимость подтвердить физический и моральный износ здания, его ограниченную пригодность или фактические ограничения в эксплуатации. Экспертиза подготавливается в рамках обращения в комиссию по пересмотру кадастровой оценки или в суд.

• Здание технически изношено, имеются существенные дефекты или разрушения;
• Объект частично непригоден к эксплуатации по назначению;
• Фактическое состояние не соответствует кадастровой модели (например, отсутствует реконструкция, указана неверная площадь);
• В помещении выявлены ограничения по высоте, инсоляции, вентиляции, пожарной безопасности;
• Объект имеет признаки устаревания, не подлежит рентабельной модернизации;
• Предстоит обращение в суд или комиссию по пересмотру кадастровой стоимости.

Что включает техническое заключение для пересмотра оценки

Экспертиза проводится на основании обследования здания с фиксацией всех факторов, влияющих на снижение его потребительской и рыночной стоимости. Документ оформляется в соответствии с требованиями комиссий и судов, содержит фотофиксацию, технические выкладки и обоснованные выводы. Может сопровождаться отчётом оценщика при необходимости.

• Визуальное обследование конструкций и инженерных систем;
• Фиксация трещин, прогибов, утрат отделки, следов коррозии, износа коммуникаций;
• Проверка соответствия проектным параметрам и фактическому использованию;
• Описание влияющих на оценку факторов: устаревание, неудобная планировка, физический износ;
• Картографирование дефектов с фото и поэтажными планами;
• Вывод о техническом состоянии, степени износа, ограничениях использования;
• Рекомендации по включению дефектов в обоснование снижения оценки;
• Подготовка заключения для использования в досудебном и судебном порядке.

Кейс: складской ангар в пригороде Краснодара

Собственник складского здания 1994 года постройки обратился за технической экспертизой, чтобы подготовить обоснование для снижения кадастровой стоимости, выросшей после очередной переоценки. Обследование показало частичное разрушение плит перекрытия, сильную коррозию металлических колонн и негодность к использованию системы отопления. Также были выявлены нарушения санитарных и противопожарных норм, делающие использование здания под хранение продуктов невозможным. Техническое заключение было передано в суд, который принял его в качестве доказательства и обязал орган Росреестра пересчитать кадастровую стоимость с учётом фактического состояния.

Региональные особенности: практика в Краснодарском крае

В Краснодарском крае многие здания, особенно на вторичном рынке, технически изношены, но продолжают учитываться в системе массовой оценки как пригодные к полноценной эксплуатации. Распространены объекты с частичной утратой функций, неучтённой реконструкцией или аварийными признаками. Проведение технической экспертизы позволяет юридически доказать, что объект не соответствует типовой модели, и тем самым добиться справедливой кадастровой стоимости, снижая налоговую нагрузку.